ניהול תקציב, כתבי כמויות וביצוע בפרויקטי התחדשות עירונית (תמ״א 38 ופינוי-בינוי)

למה פרויקטי התחדשות עירונית מורכבים יותר לתמחור ולבקרת ביצוע?

בניגוד לבנייה חדשה על מגרש פנוי, פרויקט התחדשות עירונית משלב עבודות הריסה, דיפון וביסוס במגרשים צפופים עם מחויבות חוזית למפרט דירות תמורה מול דיירים קיימים ומפקח מטעמם. כל סטייה בכמויות השלד, המערכות או הגמר חייבת להיות משויכת למבנה ולקומה המדויקים כדי לעמוד במסגרת הדו״ח הכלכלי והליווי הבנקאי.

שקיפות מלאה בין היזם, מנהל הפרויקט והקבלן המבצע

ב-ERZO היזם והקבלן עובדים על מבנה כתב כמויות אחיד המחולק לפי בניינים וקומות, כאשר כל חשבון חלקי נשען על כמויות ביצוע מאומתות מהשטח ומתוכניות העבודה המעודכנות.

• דוגמה מספרית מפרויקט תמ״א 38/2 (הריסה ובנייה של 28 יח״ד חדשות במקום 12 יח״ד קיימות): עלות ביצוע ישירה מתוקצבת בדו״ח האפס — 31,400,000 ₪ (לפני מע״מ), מתוכם 7,850,000 ₪ שלד ודיפון, 11,200,000 ₪ מערכות (אינסטלציה, חשמל, מיזוג ומעליות) ו-12,350,000 ₪ עבודות גמר ופיתוח.
• הפרדת מפרט תמורה ממפרט מכירה: עלות גמר ממוצעת לדירת תמורה מתוקצבת ב-4,650 ₪/מ״ר לעומת 5,400 ₪/מ״ר בדירות היזם והפנטהאוזים — הפרדה המונעת שחיקת רווח יזמי של 18%–22% בעת אישור חשבונות חלקיים מול המפקח והבנק המלווה.
• בקרת תזרים וערבויות חוק מכר: סנכרון מלא בין אחוזי ההתקדמות ההנדסיים בחשבון החלקי המצטבר לבין שחרור כספי הליווי הבנקאי מחשבון הפרויקט הסגור.